Как правильно выбрать участок под строительство дома?

Как выбрать участок под строительство дома

У вас встал вопрос о выборе земли для строительства своего дома? Именно от выбранного участка и будет зависеть то, каким будет ваш дом, и из чего будет он построен. Так что, вопрос выбора земли является одним из самых главных в строительстве.

Сейчас рассмотрим все основные критерии, которыми следует руководствоваться при выборе места.

Территориальные вопросы

Самое главное, чем следует руководствоваться при выборе места — это критерии площади, тип грунта, наличие проходящего водопровода. Если же стоимость территории является низкой, то следует заострить внимание на наличие прохождения процедуры межевания.

Идеальной площадь для дома считается при условии соотношения земельного участка к вашему дому в пропорции 10 к 1. Если же такой показатель будет меньше, то у вас будет меньше возможности на расширения дома и постройки хозяйственных объектов. Зато будет меньше трудностей с обустройством и озеленением территории.

Для большой территории вам потребуются дополнительные финансовые вложения и время. Но на большом куске земли можно много чего построить.

— вопрос наличия воды

Иногда возникают такие случаи, что доступ к воде на участке ограничен. Это создаст дополнительные неудобства и затраты. Также следует учитывать факт о необходимости бурения собственной скважины для водоснабжения своего подвория при отсутствии центрального водоснабжения. Для этого вам следует произвести геолого-исследовательскую разведку.

Бурение собственной скважины, конечно, будет удовольствием не из дешевых. Также качество воды может значительно отличаться по отношению к центральному водоснабжению. Вам в этом вопросе следует просчитывать все возможные варианты и выбрать оптимальный.

— вопрос структуры грунта

От грунта выбранного места будет зависеть и основа вашего дома, или фундамент. Перед тем, как выбирать фундамент, следует произвести геологическое исследование грунта вашего участка. Это позволит вам выбрать наиболее оптимальный вариант фундамента дома.

— вопрос местности: лес или поле

Этот вопрос также имеет актуальность, потому как наличие леса поблизости обеспечит вас свежим воздухом. У вас будет возможность устраивать прогулки по лесу. Соседство с лесом с одной стороны приятно, а с другой не очень, потому как из леса будут прилетать насекомые и приходить к вам в гости различное зверье, что бывает не столь приятным.

Дом на холме — это наиболее оптимальный вариант, исходя из многих критериев. Такой участок позволит воплотить большинство ландшафтных решений:

— Наличие целый день солнечного света.

— Отличный вид с вашей территории.

К недостаткам относится:

Это, конечно, не все трудности, которые могут возникнуть на таких территориях.

Места под строительство, расположенные в низинах, обуславливаются наличием большой влажности и порывистых ветров. Это приводит к расходам на более качественную гидроизоляцию..

Наиболее оптимальным вариантом будет местность, которая находится недалеко от водоема. Единственной трудностью может стать обустройство дренажа и сезонное наличие мелких насекомых.

Также есть и технические вопросы, на которые следует обращать внимание

Электричество — это неотъемлемая составная жизнедеятельности человека. Так что, подвод электроэнергии на выбранный участок вам нужно будет осуществить еще на стадии заложения фундамента. Если линии электропередач будут находиться довольно далеко, то вам придется раскошеливаться на дополнительные опоры и провода. Также если мощности выделенной электросетями вам не будет хватать, то нужно будет задуматься о собственном источнике электричества.

— отопление будущего дома

Этот вопрос также имеет высокую степень важности. Одними из популярных видов обогрева являются электричество и газ. Если рядом с выбранным участком проходит центральный газопровод, то можно использовать газовое отопление. В отсутствии газовой ветки отлично подойдет электричество. Эти два вида обогрева дома имеют как плюсы, так и минусы. Хотя газовое отопление используют чаще.

Если вы не хотите использовать электричество, рядом нет центрального газопровода, то можно обустроить индивидуальный газовый резервуар. Однако, такой вид газового отопления неудобен тем, что резервуар нужно периодически пополнять.

Наличие телефонных сетей позволит решить вопрос с охранной сигнализацией жилища. Также телефонные сети предоставляют в наше время услуги телевидения и выхода в интернет. Так что, данный вопрос стоит брать во внимание.

Это критерий, как ни странно, тоже имеет большое значение. Каждая форма имеет как достоинства, так и недостатки. Степень уединения будет зависеть и от формы участка.

От формы территории будет зависеть и проект будущего дома. К плюсам можно отнести возможность ландшафтного дизайна. В середине своей территории вы сможете возвести бассейн, либо еще один домик.

2 — с угловым расположением

Такой территория удобна расположением забора и ворот. У такого участка наибольшая степень изолированности. В этом случае у вас будет лишь два соседа вместо трех.

Недостатками такой формы являются наибольший обзор с дороги и пешеходных дорожек. Вам потребуется позаботиться о наиболее надежном заграждении. Кроме того, вы столкнетесь с некоторыми трудностями с садовыми деревьями.

3 — с квадратным расположением

Такой вариант является наиболее оптимальным и распространенным. Такая форма земли не имеет никаких недостатков. Возможно, вас только побеспокоит желание немного уединиться от соседей. Эту проблему решит обустройство более высокого забора, либо живой изгороди. На таком участке лучше всего воплощать ландшафтные решения.

Выбрав место для строительства дома, вам нужно будет позаботиться о том, чтобы солнечного света было больше. Для этого следует оставить свободной от больших насаждений южную сторону. Таки образом вы создадите себе наилучший.

Как правильно выбрать участок под ИЖС?

От правильного выбора земельного участка для строительства дома будет зависеть качество жизни и количество потраченного времени, нервов и денег на исправление обнаруженных после покупки земли проблем (если их вообще можно исправить). По каким же критериям выбирать земельный участок?

На что обратить внимание при выборе участка

Инфраструктура

Выбор земельного участка для строительства начинается с населенного пункта, в котором он будет находится. Окружающая инфраструктура также определяет качество жизни за городом. Перед тем, как покупать участок узнайте:

какую школу/детский сад сможет посещать ваш ребенок;

есть ли кружки или спортивные секции;

как далеко находится ближайшая больница/медпункт;

какое население преобладает;

Расстояние до города

Пожалуй, один из важнейших критериев правильного выбора участка под ИЖС выступает расстояние до центра города. Все зависит от образа вашей жизни: как часто вам необходимо ездить в город, удаленная ли у вас работа и т.д. Думаем, тут все ясно, и каждый выбирает максимальную удаленность участка от города сам.

Проверьте по каким дорогам можно доехать до города — какие они по качеству и плотности трафика (есть ли пробки). Не всегда самая близкая до города дорога оказывается самой быстрой.

Расположение участка

Перечисленное выше скорее относится к выбору населенного пункта и района, где будет находится участок. Рассмотрим, как правильно выбрать земельный участок под ИЖС с учетом его расположения. Что тут важно учесть:

не соседствует ли участок со свалкой, кладбищем, ж/д путями, гаражами или прочими неприятными сюрпризами;

насколько удален участок от соседних домов. Расстояние от границы участка до соседнего дома должно составлять минимум 3 метра;

близость к остановочному пункту — есть ли рядом остановка? Даже если у вас есть машина, рано или поздно потребность в общественном транспорте может возникнуть;

сколько смежных границ участка с другими участками;

не находятся ли на участке или непосредственной близости линии электропередач;

как близко находится ближайший продовольственный магазин.

От расположения участка зависит не только качество жизни на нем, но и его стоимость в дальнейшем. Оцените перспективу развития выбранного района.

Размер участка

Выбирайте земельный участок соразмерно вашим потребностям. На первый взгляд, кажется, что чем больше — тем лучше, но это не всегда так.

Большой участок

Маленький участок

Большие возможности: можно разместить на участке дом, баню, сад, летнюю веранду, а может даже и бассейн

Придется тщательно планировать участок, чтобы разместить на нем все необходимое

Хорошая инвестиция — можно продать часть земли, если в этом будет острая необходимость.

Небольшой участок легче продать

За участок больших размеров придется платить и больше налогов.

Налог выйдет меньше

Не стоит забывать, что чем больше участок, тем больше и работы по уходу за ним. Даже если вы не планируете заниматься огородом, без должного ухода участок будет зарастать и приобретать неприглядный вид.

Легче ухаживать и облагораживать участок.

Больше затрат на ограждение участка

Ограждение участка будет менее затратным

Если вы не планируете большой сад/огород, строительство дома большой площади и т.д. то брать больше земли, чем вам нужно нет необходимости.

Экологическая обстановка

Мы выбираем загородную жизнь для большей экологичности и близости к природе и свежему воздуху. Но и за городом нет точной гарантии, что поблизости нет источника загрязнения.

Перед тем как выбрать участок для ПМЖ, внимательно изучите карту, узнайте у местных жителей нет ли рядом птицефабрики, фермы, заводов, мусорных полигонов и т.д.

Также должны насторожить и заброшенные промышленные территории, фермы — однажды они могут возобновить работу, или же участок могут продать, и тогда вообще неизвестно что там будет организовано.

Изучите экологическую обстановку района в целом. Вы можете узнать подробнее об экологии районов Тюмени в нашей статье.

Наличие коммуникаций

Перед покупкой участка, необходимо проверить, подключен ли он к энергосети (электричество понадобиться уже на этапе строительства дома), обустроено ли водоснабжение (колодец, скважина, центральное водоснабжение) и канализация.

По сути, все, кроме электричества, возможно организовать самостоятельно (все это, конечно, будет стоить дополнительных затрат и потребления электричества).

Если на участок не проведено электричество, то первым делом нужно выяснить, где находятся ближайшие точки подключения к энергосети, и по чьим участкам придется их прокладывать при необходимости.

Если уже есть выделенные мощности, получите информацию у соответствующих органов о возможности и стоимости присоединения.

Муниципальное обслуживание

Узнайте, проводиться ли уборка снега и мусора на территории населенного пункта, как часто выводится мусор. Например, во всех наших коттеджных поселках работает сервисная компания, которая следит за чистотой и порядком на улицах.

Дорога до участка

Путь до участка немаловажен. Удостоверьтесь в качестве дорожного покрытия и наличии удобного подъезда к самому участку. Если состояние дороги оставляет желать только лучшего, добиться ремонта дорожного покрытия, скорее всего, будет очень трудно.

Соседи

Важный критерий выбора земельного участка для постоянного проживания — это соседи. Обязательно пройдитесь по соседям и оцените обстановку. Внезапное соседство с неадекватными личностями вряд ли вам понравится.

Так же выбирайте соседей близких к вам по финансовым возможностям. Так общие вопросы по развитию инфраструктуры будут решаться проще (можно скинуться на ремонт дороги, дополнительного благоустройства).

Юридическая чистота земельного участка

Основными документами продавца, которые будут определять законность сделки — это свидетельство о собственности на земельный участок и его кадастровый план (паспорт). Потребуйте от продавца свежую выписку из регистрационной палаты об отсутствии каких-либо ограничений на передачу прав собственности на выбранный участок.

Уровень грунтовых вод

При выборе земельного участка под ИЖС могут встретиться подводные камни не только в переносном, но и прямом смысле.

Для проверки уровня грунтовых вод проводятся геологическое изыскания. Спросите у продавца техническое заключение изысканий. Если участок новый, то скорее всего придется проводить самостоятельно. Мы проводим геологические изыскания на всех наших участках, чтобы покупателям не пришлось тратить на это свое время и деньги.

Слишком высокий уровень грунтовых вод может привести к подтоплению участка, проблемам с организацией и очисткой септика/выгребной ямы. Не получится построить цокольный этаж.

При слишком низком уровне грунтовых вод могут возникнуть проблемы с обустройством колодца/ скважины.

Тип грунта

Перед тем как выбирать земельный участок под строительство дома также важен грунт. При геологических изысканиях он исследуется в том числе. От несущей способности грунта зависит то, какой фундамент необходимо будет закладывать для будущего дома. Также для кого-то будет важна и плодородность почвы, если планируется разведение сада/ огорода.

Рельеф

Чтобы правильно выбрать участок земли под ИЖС, внимательно отнеситесь к типу местности и рельефу.

Участки у леса очень привлекательны близостью к природе, свежим воздухом, пением птиц. Будет возможность собирать грибы, ягоды или просто совершать лесные прогулки. Однако есть и свои минусы: деревья могут создавать тень на грядки и всасывать полезные вещества из почвы. В гости будут наведываться насекомые и лесные жители.

Участок у водоема кажутся очень привлекательными. Можно купаться в жару, ловить рыбу, и в целом пейзаж будет красивее. Но не забывайте, что водоемы также любят и мошки с комарами. Выбирая землю для постройки дома у водоема, нужно быть готовым к высокому уровню грунтовых вод.

Участок на склоне. На первый взгляд кажется, что плюсов тут мало, однако это не так. Подробно тему мы уже разбирали в другойстатье.

Участок на холме будет всегда хорошо освещен солнечным светом и подарит красивые виды. Но вас могут побеспокоить проблем со смыванием грунта и укладкой фундамента.

Участок в низине не будет испытывать проблем с сухостью почвы и ветром, но в то же время вода может подниматься слишком высоко, что приведет к подтоплению.

Информация о населенном пункте

Лучше выяснить проблемы поселка до покупки участка Проверьте сообщения в СМИ о населенном пункте, проверьте наличие подозрительных новостей в интернете. Пообщайтесь с соседями, найдите сообщества в соцсетях.

Что планируется на местности?

Проверьте муниципальный генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится выбранный участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Разобраться с картой будет непросто, зато вы можете узнать много новой ценной информации. Например, в ближайшие годы рядом с выбранным участком может планироваться прокладка новой трассы или какая-либо стройка.

Выводы

Чтобы выбрать участок для строительства дома для постоянного проживания, подробно изучите информацию о населенном пункте, где он будет находиться, карту и планы застройки. Не стесняйтесь общаться с местными жителями. Не рассматривайте участок без геологических изысканий и подтверждающих это документов.

Земельные участки от Навигатора продаются со всеми необходимыми проведенными исследованиями, подведенными коммуникациями, качественным дорожным покрытием до подъезда. Все коттеджные поселки имеют КПП на въезде, а также находятся под присмотром сервисной компании, которая следит за чистотой.

Как выбрать участок для строительства дома?

Строительство собственного дома – зачастую одно из важнейших событий в жизни семьи. Но нельзя просто купить первый попавшийся участок в приглянувшемся районе и начать работы, пусть даже земля находится в престижном коттеджном поселке. Чтобы потом без проблем получить разрешение на стройку, не пожалеть о потраченном времени и деньгах, нужно учесть множество нюансов. Расскажем, как правильно выбрать участок под строительство дома.

Изучение общедоступных документов

Проверить земельный участок нужно еще до того, как вы отправитесь на просмотр. Сделать это можно по кадастровому номеру – запросите данные у продавца. Поможет публичная кадастровая карта в интернете, доступная любому желающему. Нужно вбить номер по кадастру в поисковую строку и изучить полученную информацию.

Какие важные сведения в ней содержатся:

• точная площадь участка;
• адрес (если присвоен);
• кадастровая стоимость (она используется для расчета имущественного налога);
• границы участка и его расположение относительно других (посмотрите, нет ли рядом кладбища, промышленных объектов, фермы, нефтепровода и пр.);
• разрешенное использование (строить жилье лучше на землях ИЖС или ЛПХ);
• назначение земель (выбирайте категорию «земли населенных пунктов»);
• форма собственности (частная, государственная).

Второй источник информации – генеральный план данного муниципального образования. Он также находится в открытом доступе, а найти его можно на сайте администрации. На генплане отмечены существующие и запланированные объекты:

• социальные (школы, детские сады);
• промышленные (предприятия, склады, железные дороги);
• транспортные (дороги, магистрали) и пр.

Кроме того, на генеральном плане отмечены границ особых территорий, где запрещено строить дома или существуют ограничения на этот счет. Например, участок может находиться в зоне объектов культурного наследия, рядом с нефтепроводом или в заповеднике.

Чтобы узнать о наличии обременений (залог, арест, правопритязания третьих лиц), нужно запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Это платная услуга: получить ее можно, например, на портале Госуслуг или через МФЦ. Для этого вам потребуется кадастровый номер участка. Также в документе указываются нынешний владелец земли и имеющиеся ограничения в ее использовании.

Многое можно узнать, пообщавшись с будущими соседями. Расспросите их о качестве питьевой воды, как быстро администрация решает проблемы, есть ли в поселке врач, не затапливаются ли участки по весне и про другие важные для вас моменты.

Назначение участка

По закону строить дома для постоянного проживания можно на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Несмотря на то, что садовые участки не принадлежат к деревням или поселкам, на них можно прописываться. Для этого необходимо через администрацию района присвоить адрес и зарегистрировать жилое строение. Затем через органы власти или через суд оформить прописку.

Однако покупка участка под дом в СНТ – не лучшее решение. Здесь нет центральных коммуникаций (воды, канализации), больниц, школ и детских садов, а иногда даже и продуктовых магазинов. Кроме того, члены кооператива каждый год платят членские взносы и собирают деньги на различные нужды (замена столбов, отсыпка дороги). Если вы планируете постоянно жить за городом, стоит рассмотреть земли ИЖС или ЛПХ.

Чем привлекательны земли ИЖС:

• участку уже присвоен адрес – после регистрации дома в нем можно сразу прописаться;
• находятся в населенном пункте – в крупных деревнях и селах есть все необходимые социально важные объекты (магазин, школа, детсад, больница или амбулатория);
• на участке можно разбить сад и огород;
• работами по благоустройству общественных мест занимается администрация;
• могут быть предусмотрены центральное отопление и канализация, газопровод.

Главный минус земель ИЖС – их высокая стоимость. Участки в садоводческом кооперативе или под фермерское хозяйство могут стоить на 20-50% дешевле. Кроме того, на участке, предназначенном под жилищное строительство, нельзя держать домашнюю птицу и скот – для этого нужно сначала изменить разрешенное использование.

На землях ЛПХ также можно строить загородные дома, но основное назначение – занятие фермерством. Владелец такого участка может разводить животных, выращивать фрукты и овощи. Излишки разрешается продавать без необходимости платить подоходный налог. Однако нанимать работников хозяева не вправе, трудиться на ферме должны они сами.

Обратите внимание, что участок ЛПХ может находиться в пределах населенного пункта или в чистом поле (на землях сельхозназначения). Строить жилье можно только в первом случае.

Преимущества строительства дома на землях ЛПХ:

• можно прописаться;
• невысокая стоимость;
• участок, как правило, имеет большую площадь;
• можно заниматься разведением скота и аграрными работами;
• ниже кадастровая стоимость, а значит, меньше имущественный налог.

Частый недостаток земель, предназначенных для фермерства – удаленность от объектов инфраструктуры. Например, если участок находится на краю деревни, к нему могут быть не подведены газопровод, центральное отопление и водоснабжение.

Какую землю вы бы ни выбрали, ИЖС или ЛПХ, при строительстве нужно соблюдать принятые нормативы (например, определенное расстояние от построек до забора, септика от соседской скважины с питьевой водой). На участках разрешается возводить жилые дома не более трех этажей и без разделения на отдельные квартиры. Чтобы начать стройку, нужно получить разрешение администрации.

Важные характеристики участка

Как правильно выбрать участок под ИЖС? Нужно изучить его особенности:

• Расположение и удаленность от важных для вас объектов. Подумайте, насколько удобно будет добираться до работы, школы, магазинов и больниц. Ходит ли до них общественный транспорт (автобусы, электрички) или обязательно нужен личный автомобиль, бывают ли пробки в сторону города. Лучше всего заранее выбрать подходящие для проживания населенные пункты и вести поиск целенаправленно.
• Экология. Узнайте, нет ли рядом вредных производств, шумных магистралей, скотомогильников и других источников возможного загрязнения окружающей среды.
• Подъездные пути. Оцените состояние дороги и выясните, чистят ли ее в зимнее время. Часто землю переводят в ИЖС ради коттеджной застройки, нарезают участки и сразу начинают продавать их, не позаботившись о качественном подъезде. Или же укатанная зимой улица в межсезонье затапливается. Лучше всего выбирать асфальтированную, гравийную или бетонную дорогу.
• Близость воды. Постарайтесь осмотреть участок в весеннее время – важно убедиться, что его не затапливает. Если грунтовые воды близко к поверхности или местный водоем широко разливается, вы сразу это заметите. Строить дом в таком месте не стоит, так как придется или поднимать участок, или отводить воду, что довольно затратно.
• Коммуникации. Цены на участки, куда нельзя подвести газ, централизованное водоснабжение, канализацию и отопление, намного ниже. Но на таких вещах лучше не экономить – установка автономного септика, обустройство скважины и обогрев дома стоят дорого. Если есть возможность подключиться к уже существующим сетям, стоит ею воспользоваться.
• Электричество. Если участок не подключен к сети, нужно заранее узнать, в какой срок можно подвести свет и сколько это будет стоить.
• Качество питьевой воды. Вода может быть излишне жесткой или содержать вредные примеси, что впоследствии приведет к заболеваниям, выведет из строя стиральную и посудомоечную машину. Попросите у будущих соседей образец воды и сдайте на анализ, чтобы быть уверенным в ее безопасности. Если планируете пробурить артезианскую скважину, заранее узнайте, какой глубины она должна быть.
• Качество земли. Даже если вы не планируете заниматься садом и огородом, важно понимать, какая почва на участке. Лучше не строить на глинистой тяжелой земле: она задерживает воду, что плохо скажется на качестве строительства. Можно проверить почву в специальной лаборатории или просто спросить о ее качестве у соседей.
• Площадь. Считается, что размер участка нужно соотносить с будущим домом в пропорции 10:1. К примеру, если вы планируете построить жилье площадью 100 кв. м, приобретайте не менее 10 соток земли. Так вы сможете соблюсти положенные нормативы по расстоянию от забора и других построек.
• Ландшафт. Лучше сразу выбирать ровную землю. Если участок разноуровневый, строительство обойдется дороже – придется сначала выровнять неровности.
• Форма участка. Оптимально, если земельный надел квадратный или прямоугольный, имеет прямые границы. В таком случае не возникнет сложностей с установкой забора.
• Что есть по соседству. Изучите план поселка не только в интернете, но и на местности. Посмотрите, нет ли рядом кладбища, линии электропередач, нефтепровода, производств, ферм и пр. Если ребенок будет ходить в местную школу, пройдите маршрут от дома до учебного заведения. Узнайте, где находятся почта, больница, полиция, аптека, АЗС, места досуга, мусорные контейнеры и другие важные объекты инфраструктуры. Посетите магазины и посмотрите, что в них можно купить.

Важно сразу оценить будущие расходы, связанные непосредственно с участком, и прибавить к его стоимости. Например, во сколько обойдется бурение скважины, подведение газа, рытье канализации и пр. Возможно, в том же населенном пункте есть вариант подороже, но уже с готовыми к подключению коммуникациями.

Иногда новые собственники не придают значения некоторым деталям или узнают о скрытых проблемах уже после покупки. Например, под землей может проходить линия связи, тогда к вам будут наведываться специальные службы для устранения неполадок или проверки ее состояния – и вы будете обязаны их пустить. Или же построенный дом окажется на месте будущей магистрали, тогда землю придется продать государству, но нет гарантии, что цена будет соответствовать рынку.

Обо всех этих моментах следует подумать заранее, но не всегда нужная информация есть в свободном доступе. Поэтому лучше, если сделку будет сопровождать профессиональный риэлтор. Специалисты АН «Трансферт» подберут подходящий вариант, предупредят о возможных рисках приобретения участка, проверят и подготовят документы. Они проведут переговоры с продавцом, чтобы вы могли купить землю подешевле. Помогут с обращением в банк за ипотечным кредитом.

Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

Первый этап строительства — это участок. Приобретение подходящей земельной площади, на которой будет построено здание, является одной из наиболее сложных и рискованных сделок в недвижимости. Это объясняется необходимостью учитывать значительное количество характеристик земли, предназначенной для строительства дома – в плане ландшафта, размера, формы. Кроме того – существует много документов, которые надо будет проверить перед сделкой. Важно понимать – даже одно, казалось бы, на первый взгляд самое незначительное упущение может стать причиной того, что приобретенный в результате неправильного выбора участок окажется непригоден для использования с запланированной целью. В ряде случаев продать такую недвижимость после неудачной покупки будет практически невозможно – как минимум, по стоимости, за которую она была приобретена.

Выбор участка для строительства дома – процедура, в проведении которой должны участвовать несколько специалистов разного профиля. Понятное дело, что человек, не имеющий отношения к юриспруденции и бизнесу недвижимости в принципе, не может по определению сам знать все тонкости, однако понимать основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, ему необходимо. Только так можно найти землю, о приобретении которой потом жалеть не придется.

Содержание

Размер и форма участка под строительство

Относительно определения размера существует одно золотое правило – площадь территории земли должна десятикратно превышать площадь возводимого на ней строения

Планировка большого дома на небольшом участке вполне реальна, но ограничивается в основном только здвемкс

Это объясняется следующими моментами:

Возможность обустроить сад, огород и необходимые хозяйственные постройки в желаемой удаленности от жилого дома. Проще говоря – при такой площади выбранной земли можно будет спланировать строительство исходя исключительно из собственных предпочтений.

Есть возможность расположить строение таким образом, чтобы не было визуального контакта с соседями. Особенно в том случае, если земельный участок расположен в холмистой местности.

Опять-таки, в том случае, если у человека нет желания заниматься обустройством приусадебной площади, то вполне подойдет и меньшая территория – но в этом случае, скорее всего, здание будет находиться недалеко от соседского. Это тоже надо учесть.

Наиболее подходящая форма земельного участка – правильная квадратная или прямоугольная. Это позволит обустроить его безо всяких трудностей, изысков и дополнительных затрат. Конечно же, грамотный дизайнер поможет в составлении плана построек на любом варианте, но в рассматриваемом случае все будет намного проще.

С землей нестандартной формы сопряжена нестандартная планировка

Вывод – лучше выбирать местность исходя из личных предпочтений. При этом, конечно же, учитывая то, насколько земельный участок выгоден в плане отношения цены и качества.

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

Строиться на берегу реки

Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

Кто не мечтал об участке на берегу реки с собственным причалом?

Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

Возведение дома на равнинной местности вдали от водоема

Хороший вариант в плане того, что не возникнет никаких проблем с возведением и планировкой.

Мечта любого архитектора — ровная поверхность

Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

Построить дом на холмистой местности

Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

С планированием и обустройством на склоне справится далеко не каждый

Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

Лесные уголки для уединения и максимальной релаксации

Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Если для вас основным моментом в строительстве загородного дома является само здание, а не ведение хозяйства на приусадебном участке, то особо обращать внимание на характеристики грунта не стоит (если, конечно же, речь не идет о серьезных недостатках по типу «плавающего грунта» и тому подобного).

Коммуникации

На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ. В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным. И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.

Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать

Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.

Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме

Дороги и инфраструктура

Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.

Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение

Правовые формы

Что нужно учесть при выборе земельного участка в плане документации? Для возведения частных домов гражданам отведены территории населенных пунктов и сельскохозяйственные земли – нигде более нельзя будет построить жилое здание.

Самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед тем, как приступить, заключается в следующем — с какой целью будет использоваться земля и возведенное на нем строение? В том случае, если будет стоять необходимость строительства дачного дома, основное предназначение которого будет заключаться в проведении на нем летнего отдыха, то в этом случае лучше всего будет купить землю садоводческого хозяйства. Однако получить прописку там не получится.

Если же станет вопрос о месте для постоянного жительства и регистрации по данному адресу, то надо будет выбирать участок для индивидуального строительства (ИЖС) или малоэтажной постройки.

Подводим итоги

Приобретение участка под строительство – достаточно сложная процедура. Те, кто уже хоть раз выбирали, прекрасно это понимают. Самое главное правило, которого надо придерживаться в этом случае, заключается в том, чтобы приступать только после того, как вы определитесь с требованиями не только относительно предназначения земли и возведенного на ней здания, но и желаемой местности, ландшафта и вида из окна. Естественно, без помощи юристов и риелторов решение этого вопроса не представляется возможным, однако необходимо четко понимать, за что вы готовы платить деньги. Только так можно правильно определиться с землей.

Как выбрать и купить участок под строительство?

– Планирую покупать земельный участок ИЖС для постройки дома, в котором и собираюсь жить. Подскажите, на какие правовые моменты нужно обращать внимание и какие участки лучше не покупать? Можно ли купить участок и поделить его на двух хозяев, какие условия и требования в данном случае?

Отвечает основатель и руководитель правовой службы «Константа» Наталья Брагина:

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Во-первых, необходимо убедиться, что назначением участка действительно является индивидуальное жилищное строительство, а не, например, огородничество на таких участках запрещено возводить капитальные строения.

Во-вторых, необходимо проверить корректность права собственности текущего собственника участка и оснований его приобретения. Если текущий собственник покупал этот участок, надо запросить и проверить договор купли-продажи. Если унаследовал проверить документы, связанные с наследованием. Такую проверку следует провести в отношении всех предыдущих собственников, вплоть до момента формирования земельного участка.

В-третьих, текущий собственник должен иметь полномочия распоряжаться этим земельным участком. То есть на земельном участке не должно быть обременений, арестов, должно быть получено согласие супруга собственника. Если речь идет о юридическом лице, то важно соблюсти все корпоративные процедуры и проверить полномочия того, кто подписывает договор с его стороны.

В-четвертых, необходимо удостовериться, что земельный участок прошел кадастровый учет и что не имеется споров с соседями о границах земельного участка.

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:

При покупке земельного участка в первую очередь следует обратить внимание на основание собственности у продавца и историю земельного участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН. Уточните, сформировал ли продавец границы земельного участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены или разрушены, но на бумаге все еще существуют. Участок может находиться в природоохранной зоне, что наложит определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.

Также будет нелишним уточнить информацию в местной администрации, попадает ли участок под изъятие под нужды государства, согласно плану развития территории. Поинтересуйтесь у продавца о состоянии коммуникаций (имеется в виду газ, электричество, вода, канализация): очень часто в рекламе пишут, что все подведено, а по факту проходит вдоль участка, а это не одно и то же. Лучше заранее поинтересоваться у соседей, кто обслуживает коммуникации, или найти информацию в интернете и получить ответ в организациях об условиях вашего подключения. Заранее сделайте экспертизу грунта на возможность строительства на нем капитальных строений.

Для раздела земельного участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замеры участка для его раздела и выдадут Вам на руки для утверждения соглашение о разделе земельного участка и диск для внесения изменений в ЕГРН, который можно подать через МФЦ.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

При покупке в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) покупателю необходимо как минимизировать общие риски, возникающие при приобретении любого объекта недвижимости, так и иметь представление о «подводных камнях», которые могут возникнуть исключительно при совершении сделок с земельными участками ИЖС.

Во-первых, при покупке земельного участка нужно убедиться, что продавец является действительным собственником продаваемого участка и его право собственности не обременено, например, залогом, арестом или сервитутом. Это можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую общедоступные сведения об объекте недвижимости. Также следует минимизировать риски, связанные с отсутствием у продавца задолженностей по налогам и сборам на обслуживание.

Во избежание споров с собственниками смежных участков важно убедиться, что границы земельного участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также отсутствуют соответствующие особые отметки, на которые нужно обратить внимание в кадастровом паспорте на земельный участок. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из ЕГРН.

Поскольку земельный участок ИЖС покупается исключительно для строительства индивидуального жилого дома, важно проследить, не находится ли приобретаемый участок в водоохраной зоне, не проходит ли через него газопровод, нет ли подземного кабеля все это предполагает установление на земельном участке соответствующих охранных зон и налагает особые требования и дополнительные согласования при возведении дома, а в некоторых случаях возведение объекта недвижимости может быть запрещено.

Важным моментом является возможность подключения возведенного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому при покупке земельного участка вопрос наличия действующих коммуникаций или возможность подключения объекта недвижимости к инженерным сетям в будущем заслуживает отдельного внимания.

Приобрести участок в общую долевую собственность Вы можете. Но следует иметь в виду, что провести реальный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, можно, только если при прекращении долевой собственности будут соблюдены минимальные нормы образуемых земельных участков. Также следует понимать, что, если возводимый жилой дом не будет находиться в долевой собственности, для его строительства на земельном участке потребуется согласие второго сособственника.

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.

При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.

Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:

• свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
• обременений при совершении сделок;
• кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).

Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.

Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет. Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет. При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.

Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли. Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок. Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.

Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:

Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения. Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний. Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.

Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.) Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.

На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом. Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.

В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Выбор земельного участка под строительство дома

Выбор земельного участка для строительства дома. Оформление необходимых документов и основные критерии при подборе территории для возведения объектов.
Делая выбор земельного участка под строительство нужно учитывать форму, размер, ландшафт. Существенное значение для возведения объекта имеет тщательное изучение характеристик: местности, грунта, коммуникаций. Занимаясь подбором, нужно получить ответы на многие вопросы.

От изучения параметров земельного надела будут зависеть цена строительства, срок службы и прочность здания.

Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома: основные критерии

Чтобы выбрать хороший надел, нужно изучить критерии подбора территории.

Размер и межевание надела

Земельный кодекс РФ определяет всеобщие требования к землям, которые выделяются под ИЖС в 2021 году. В каждом регионе разработаны нормы, которые устанавливают минимальный и максимальный размер надела. Цифра колеблется от 3-х до 30 соток.

Габариты зависят от:

• всей площади региона;
• запросов на участки;
• количества жителей.

Эту информацию можно уточнить в администрации поселения.
Чтобы полноправно вступить во владение, устанавливают чёткие границы участка, т.е. закрепляют межевые знаки.

Процедуру выполняют кадастровые инженеры. Межевание территории придёт на помощь при земельных спорах между соседями.

Для проведения процедуры собирают необходимую документацию и сдают в БТИ. Работы выполняют в течение 10-12 дней.

По окончании межевания владельцы земли становятся её полноправными хозяевами и вправе отгораживать палисадники, разводить цветы и совершать другие действия.

Тип грунта, подземные воды

У каждого дома есть основание. Одно из главных условий, влияющих на выбор вида фундамента, — типа грунта и глубина залегания подземных вод. Углубляясь в землю, можно увидеть слой плодородной почвы, а затем пласт несущего грунта, на который опирается ленточный фундамент. Есть 4 вида грунтов:

• скальный;
• дисперсный;
• мёрзлый (ледяной);
• техногенный.

В России чаще встречается второй представитель. Дисперсный грунт бывает:

• глинистым;
• песчаным;
• илистым;
• заторфованным.

Для строительства жилых домов больше всего подходят песчаные и глинистые почвы. На остальных без специалистов лучше ничего не возводить. Кроме определения типа грунта, узнают уровень залегания подземных вод.

Для этого проводят геологическую экспертизу. Если уровень воды высокий, в паводок может произойти затопление дома. В такой местности невозможно будет построить подземный гараж в здании или подвальное помещение.

Рельеф

Один из критериев выбора — рельеф владения:

1. Равнина – лучший вариант для строительства. Есть недостатки: территорию нужно защищать от ветра, прямых солнечных лучей, обустраивать дренажную систему.
2. Холм. Создает уникальный вид, достаточную освещённость жилья, хорошо прогревается весной.
3. Низменность – здесь строение защищено от ветра, а почва достаточно увлажнена, минус —вероятность затопления.

На неровной поверхности сложнее возводить здания, чем на ровной. Оформляйте документы на покупку после скрупулезного исследования рельефа и геологических свойств.

Инженерные сети

Уровень жизни в будущем доме напрямую будет зависеть от обустройства его необходимыми коммуникациями:

Перед тем, как выбрать земельный участок под строительство, необходимо узнать: расположены ли рядом газовые трубы, канализация, водопровод. Если они магистрали расположены близко, то подключить к ним дом не составит труда.

Экология: наличие рек, лесов вблизи

Подбирая надел, руководствуются экологическими особенностями:

расположением в 150 метров от водоёма;

Хорошо, если вблизи не проходит магистраль, нет свалок вблизи.

Идеальный участок под строительство — как выбрать

В нынешнее время существуют технологии, с помощью которых работают на любых грунтах. Но чтобы подобрать хороший участок для строительства желательно изучить его характеристики:

1. Уровень подземных вод, свойства грунта, всё это значимо, чтобы не допустить подтопления и вспучивания почвы.
2. Нужно заранее решить какой должна быть форма, площадь и конфигурация надела, это зависит от плана будущих построек и насаждений. Идеальным считается расположение в виде квадрата. Размер рассчитывают 1:10, т.е. если дом будет 80 кв.м, то земли лучше иметь 8 соток.
3. Удалённость от ближайшего населённого пункта. Дом для постоянного проживания желательно строить в черте города, чтобы была развитая инфраструктура, подъездные пути.

Изучив и приняв во внимание все эти моменты, вы сможете приобрести хороший надел.

Выбор участка под строительство: юридическая сторона

Купить участок земли можно на рынке недвижимости или по частному объявлению. Надел проверяют на «чистоту» документации. При покупке все бумаги необходимо грамотно оформить. Иногда обманщики стараются реализовать наделы для землепользования в элитном районе по низкой цене. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит тщательно изучить все бумаги.
Какие документы нужно проверить:

• регистрацию права собственности;
• свидетельство на право собственности;
• кадастровый паспорт.

Можно ещё посмотреть дополнительные бумаги:

• справку, имеющую нормативную цену надела;
• документ, подтверждающий отсутствие строений на участке;
• доказательство, что нет обременений.

Если продавец – физическое лицо, нужно:

• согласие супруга на продажу;
• разрешение из органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

Справка о том, что лицо дееспособно.
Смотрите в видео о том как выбрать участок для строительства дома.

Документация по планировке территорий

Раньше, до 1 марта 2015 года, при покупке надела требовался акт выбора земельного участка под стройку. Он устанавливал местоположение территории, на которой будет вестись строительство или прокладывание инженерных сетей.

С изменением земельного Кодекса РФ изменились и требования к документам. В настоящее время нужно подготавливать бумаги по планированию территории и организации участков земли.

Их передают в аренду только после торгов с аукциона. Потребуются следующие документы:

• основной план участка;
• порядок пользования землёй;
• документы по планировке надела.

Юридические стороны оформления участка нужно тщательно изучать, так как статьи законов часто меняются.

Вернуться к оглавлению

Заключение

Чтобы удачно подобрать участок для строительства дома, владельцам не стоит спешить. Рассматривают различные варианты, оценивают по вышеуказанным пунктам, сравнивают цены, рассчитывают примерные расходы. Принимать решение о покупке нужно после кропотливого анализа и проверки всех документов.