ХОТИТЕ НАЙТИ БРИГАДУ СТРОИТЕЛЕЙ
ДЛЯ ПОСТРОЙКИ ДОМА ПМЖ — что бы не обманули
и сделали все качественно?
Прочитав эту инструкцию вы получите полное руководство к действию и мой личный опыт о том, как не совершить ошибку при выборе строителей и потом не жалеть о потерянных деньгах, времени и нервах.
Сразу скажу, что строителям такие инструкции не по душе и пару раз мне писали совсем не лестные комментарии.
В конце статьи я записал и выложил подробное видео, которое даст еще больше ответов.
Будьте реалистами планируя бюджет
— ваша цель жить в доме, а не жить в стройке.
Цена дома 2 этажа 150 м2 — около 2 600 тыс.
Можно построить и за 1 500 тыс, но это будет дачный дом.
ГДЕ ИСКАТЬ
Ниже пишу список в порядке возрастания вероятности удачного исхода, то есть в конце более полезные варианты, но прочтите лучше все что бы не наступать на чужие грабли.
У ЗНАКОМЫХ ЧЕРЕЗ «САРАФАННОЕ РАДИО»
Лучший вариант это сарафанное радио. Если есть знакомые, которым построили хороший дом, то пусть дадут вам контакты строителей, но тут сразу проблема – вы вряд ли найдете таких знакомых.
Даже если кому-то построили хороший дом, то все равно строители окажутся негодяями, у которых руки не из того места растут. А ведь дело не в строителях, а в ваших знакомых кто их подбирал и принимал у них работу.
Планируете дом под ключ но опасаетесь что совершите ошибки при строительстве?
- Убедитесь что дом реально построить без ошибок и за разумные деньги
ЧЕРЕЗ ИНТЕРНЕТ ПО САЙТАМ
Просмотрите вы 5-10 сайтов, позвоните 3-5 раз, вам скажут, что нужен проект после этого смогут посчитать стоимость. А в 99% процентах предложат сделать проект и после этого просчитать стоимость. Без проекта с вами говорить никто не будет, а если и будут то заложат в стоимость 200% для подстраховки. В итоге потратив 2-3 часа впустую вы начнете искать другие варианты.
В КРУПНЫХ КОМПАНИЯХ
Здесь все зависит от того на кого попадете. Если менеджер будет толковый (бывает крайне редко, так как они работают на окладе и минимальном %, отсутствует мотивация), то он сможет вам что-то подобрать. Но опять же без проекта стоимость не реально будет посчитать.
В крупных компаниях, после согласования проекта, каждая правка вам будет стоить очень не дешево. Там, чтобы что-то поменять нужны многоступенчатые согласования и проще оставить так как есть. К тому же они пропишут в договоре, что отклонение от проекта несет увеличение стоимости, плоть до 200%.
Полезный совет!
НА ЛИСТЕ БУМАГИ НАБРОСАЙТЕ СВОИ ХОТЕЛКИ И ПОДБЕРИТЕ ПРОЕКТ В ИНТЕРНЕТЕ, ЭТО СИЛЬНО УСКОРИТ ВЫБОР СТРОИТЕЛЕЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
и Будьте готовы — 100% первоначальная цена будет сильно ниже конечной
ЧЕРЕЗ ДОСКИ ОБЪЯВЛЕНИЙ
Есть несколько крупных сайтов, ниже привожу ссылки на них
Там много объявлений и среди них можно найти хорошую бригаду для строительства дома, но учитывайте, что вам придется обзвонить минимум 30-50 объявлений, и потом как то отфильтровать недобросовестных работников, а таких на сайтах объявлений 99%.
Они не дорожат своей репутацией, постоянно меняют телефоны, соскакивают с объектов на пол пути а потом снова размещаются под новыми данными.
Я через авито нашел одного бригадира, причем Москвича. Он прораб, у него 2 бригады и он работает с ними сам. Но ценник у него оказался выше (разница была 100 тыс. рублей) чем у строителей которых я нашел другом месте.
ФОРУМЫ
Это единственное место где исполнители дорожат своей репутацией.
А крупный нормальный форум только один — Форум хаус. Вот ссылка https://www.forumhouse.ru
Вверху у них есть ссылка на биржу, там жесткий контроль и обмануть вас не смогут. К тому же можно видеть всю историю исполнителя, отзывы о нем, примеры работ.
Ниже я напишу детальную инструкцию как искал я. Может вы сможете найти как-то еще, но по-моему это идеальный вариант.
Профи.ру и яндекс услуги
Эти два сервиса появились в 2018 году не перекинули на себя большой поток исполнителей подрядчиков там достаточно много но и около 90% посредников и халявщиков посмотреть и поискать на этих двух сервисах смысл тоже есть
Но Будьте готовы что вы потратите очень много времени и не факт что найдете хорошего исполнителя ссылки на profi.ru и яуслуги привожу ниже
КОГДА НАЧИНАТЬ ИСКАТЬ строителей для постройки коттеджа
Осень-зима, к марту чтобы у вас уже была выбрана бригада и составлен план заезда на участок.
Иначе, если вы начнете искать в январе-феврале, то дай бог вас поставят в очередь на осень, так как летом все расписано, а хороший спец без работы никогда не сидит. Учитывая что строительство дома в среднем занимаем 2-3 мес, то в сезон (когда погода позволяет) можно сделать 2-3 дома максимум.
Мои строители (которые строили мне) работают круглый год, но строить в мороз дольше, производительность и качество сильно падает, так что учитывайте это.
КАК Я ИСКАЛ ХОРОШУЮ БРИГАДУ ДЛЯ ПОСТРОЙКИ ДОМА
Сразу скажу что это дело не быстрое, но на выходе вы экономите сотни тысяч рублей, а самое главное ваши нервы и время, так как перестраивать или искать на пол пути другую бригаду очень муторно.
Переходите и регистрируетесь на бирже как заказчик https://www.forumhouse.ru/exchange
Там ввели подтверждение по смс на телефон.
Создаете 3 аккаунта (не один и не 2, а именно 3)
Размещаете ваш заказ
И таких заказов создаете 3 (по одному с каждой учетной записи – то есть якобы 3 новых пользователя делают 3 разных заказа), только вам потребуется 3 разных номера для подтверждения (придет смс код).
Заказы делайте разными и не создавайте в один день, лучше с перерывом в 2-3 недели, вот почему:
чтобы не заподозрили, что вы один и тот же человек.
хорошие спецы постоянно на форуме не сидят, а сидят, в основном, новички или посредники. Чтобы отловить спецов мы разносим заказы по времени.
При создании аккаунтов используйте разные компьютеры или разные браузеры (программы через которые смотрите сайты – опера, хром, мозилла)
Далее собираете заявки. Многие заявки будут пересекаться. С исполнителями по пересекающимся заявкам можете смело торговаться и смотреть на сколько охотно человек уступает в цене. Получив хотя бы 20 заявок вы уже будете иметь понимание средней цены.
Какие вопросы задавать строителям что бы проверить их уровень компетентности
ВАЖНО!
Что бы понять наиболее частые вопросы по строительству идете на форумхаус в раздел с вашей технологией строительства — https://www.forumhouse.ru/forums/24/, и там смотрите частые вопросы. Исходя из этого формируете ваш список.
Я ВЫБИРАЛ ИЗ БОЛЕЕ 100 ПРЕДЛОЖЕНИЙ И ВЕЛ ПЕРЕГОВОРЫ ПРИМЕРНО С 20-Ю ПРОРАБАМИ И БРИГАДАМИ.
НА ВЫХОДЕ УЖЕ ВЫБИРАЛ ИЗ ТРЕХ
Это полноценная работа, на которую уходит несколько недель, но она себя окупает полностью
Какие вопросы задавать строителям что бы проверить их уровень компетентности
ВОПРОСЫ СТРОИТЕЛЯМ ПО КАРКАСНЫМ ДОМАМ
1. Последовательность пирога стены снаружи ( фасад, ветрозащита, утеплитель, пароизоляция, внутренняя отделка) многие путаются куда какая пленка ставится
2. Нужен ли вентзазор у каркасного дома (однозначно да, если ответ будет «нет», рекомендую сразу отсеивать таких строителей)
3. Какой стороной ставить пароизоляцию – ворсинки внутрь или наружу (наружу, так как они собирают капли и не дают им проникать в глубину стены)
4. Хотим большие окна от пола, не будет ли через них уходить много тепла? (если скажут что мы поставим хороший стеклопакет и не будет, то сразу отказ, так как любое напыление выгорает через 2-3 года и через большие окна у вас летом будет напекать, а зимой устанете топить дом)
5. Отличается ли толщина утеплителя в стенах и потолке? (в потолке должна быть больше как минимум на 20-30%. Некоторые делают утепление стен 150, а в потолок закладываются 100 мм рулонного утеплителя плохо раскатанного и потом удивляются — куда тепло девается)
6. Самый важный вопрос.
Выше несущая способность у бруска 150*150мм или у сколоченных тонких брусков 50*150? ( если ответят что у одного толстого, то сразу отказ, потому как одинарный брус в 99% со временем вывернет, он рассохнется и ослабнет)
После того как выбрали подходящих по цене и уровню.
Скатайтесь обязательно на объекты которые строят ваши будущие исполнители в настоящее время
Напрашивайтесь на текущие или выполненные объекты – посмотреть как обстановка на стройке.
Когда приехали на объект
НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ
Чистота на участке.
- Если рабочее свиньи, то и дом они вам построят также.
- Соблюдение технологии
- Тут тонкостей много, и вам лучше вникнуть в технологию. Например почти всегда плохо утепляют, утеплитель затыкают не ровно и потом дом выстуживает зимой. Кто-то, например, минвату задувает под давлением, но в стенах этого никак не проверить и не факт что она 100% равномерно и плотно распределится.
- Поговорите с соседями.
- Соседи лучше всех вам скажу как ведет себя бригада. Почти всегда соседи нормально реагируют на такие вопросы, и то что вы обратитесь к ним с просьбой почти всегда добавит им самооценки.
- Возьмите телефон хозяина дома, которому строят и пообщайтесь с ним. Если строители будут против, возьмите этот номер у соседей, а строителям минус в карму за недоверие и скрытность.
- Узнайте фамилию и имя строителей и пробейте их через яндекс по таким запросам
- ФИО – отзывы
- пример ссылки (как искать отзывы о строителях)
ПОРУЧИТЬ ВСЕ ОДНОЙ КОМПАНИИ ИЛИ ДЕЛИТЬ ПО РАЗНЫМ ПОДРЯДЧИКАМ.
Я делил по разным. Это дешевле, качественнее, но гораздо муторнее. Учитывая что у меня строили дом одни, а отопление и электрику пробрасывали другие, сложностей не возникло, так как я их на начальном этапе свел и они работали сообща при том что проект я составлял сам и на 100% знал что где будет.
Но обычно строят дом и только потом понимают что нужно было проводку заложить в пол или воду с канализацией завести. Но это уже проблемы тех кто не составлял проект или строил не по чертежам а походу дела (а таких 95%).
И самое главное — каждая бригада пеняет на предыдущую, что мол не так сделали, а предыдущие уже отправились на другой объект и переделать смогут только через 2-3 месяца.
В итоге вопрос спорный — как все-таки лучше. Например, по отоплению спецов мало и они работают только на себя, а если ваш прораб будет их подключать и брать гарантийные обязательства на себя, то он точно к смете накинет 20% (50-100 тыс), а если вы будете с ними договариваться на прямую, то в случае аварии, они могут соскочить, сказав что дом построен коряво.
СОВЕТ
Входите со всеми строителями в теплые доверительные отношения, не торгуйтесь если уже парни начали работать и не жалейте денег (если говорят купить кран Италия за 500 р, а не китайский за 150, то значит так лучше), в будущем это вам позволит получить хороший, а главное быстрый гарантийный ремонт.
ДОГОВОР со строителями на постройку дома
Все что вы пропишите в договоре ровным счетом ничего вам не даст.
Так как вас с ним отправят куда подальше, до суда дойдет один из 1000, а самое главное, что судебное постановление еще нужно исполнить, а приставам уж точно делать больше нечего как ваши 200 000 выбивать с работяги, у которого и дома то своего нет.
Поэтому пишу инструкцию на что обратить внимание при договоренности с бригадой, прорабом в добром диалоге и тонко намекните что если будет затяжка, то оплата будет пропорционально урезаться. Но лучше все прописать на бумаге по форме (лишним не будет)
1. Сроки
Сроки начала строительства, сроки окончания каждого этапа (я платил поэтапно, но тут как договоритесь), сроки сдачи объекта.
2. Бюджет
Окончательную сумму. Но есть такой момент, кровлю например посчитать 100% сложно, равно как и площадь фасада или кол-во утеплителя (я считал в архикаде у меня погрешность составил 2-3% но все равно по деньгам то 20-30 тыс). Поэтому лучше обсудить стоимость материалов и если не хватит то докупить, чем прописать фиксированную сумму и строители купят с запасом а остатки оставят себе.
3. гарантия
Гарантия больше распространяется на инженерные системы, так как дом, если построили правильно (а мы же выбрали именно правильных строителей), то с ним ничего не случится.
В любом случае пропишите, что если что то ломается, то подрядчик (исполнитель) обязуется устранить неисправность в течении 2 дней. Так как если полетит насос или котел, то без воды и тепла вы дуба дадите быстро.
Как выбрать бригаду для ремонта и не оплошать
Не в последнюю очередь от бригады зависит, какую квартиру вы получите после ремонта. Поэтому важно найти нормальных рабочих, которые не возьмут миллионы за криво наклеенные обои.
Делюсь опытом своего отца-прораба.
Где искать бригаду
Лучше обратиться к друзьям или знакомым, которые недавно делали ремонт. Если им все понравилось, возьмите контакты бригадира или фирмы.
Если такой возможности нет, поищите строителей в интернете: на сайте «Юду» можно найти предложения от бригад, посмотреть фотографии и почитать отзывы заказчиков.
Проверяйте все контакты и изучите портфолио: обратите внимание на качество ремонта и сроки, в которые бригада обычно выполняет работу. На сайте компании должны быть указаны все контакты фирмы, а договор должен быть оформлен на юрлицо, если для ремонта вы обратились в компанию, а не к физическому лицу.
/remont-brigada/
Как оценить стоимость работ
До начала работ необходимо составить смету — это можно сделать самостоятельно на сайте «Сметус». Я советую выбрать несколько бригад и попросить каждую составить смету — потом сравнить итоговые цены и выбрать среднюю. Но помните, что дешевле не всегда лучше.
Подписать договор
Договор тоже можно составить самостоятельно или поискать в интернете готовый шаблон. Если бригадир предлагает подписать свой договор и вас не устраивает, что менять электрику в однокомнатной квартире будут две недели, попросите бригадира все объяснить: возможно, этот срок оправдан километрами штроб в неподатливых бетонных стенах.
Укажите максимальную сумму, которую готовы заложить на непредвиденные расходы. Например, вы решили сделать дверной проем не в несущей стене. Когда выламывали проем, оказалось, что стена сделана из мягких материалов и палок, поэтому придется снести ее всю и заложить часть заново. Для этого нужно будет закупить необходимые материалы и оплатить труд рабочих.
Купить материалы
По возможности покупайте отделочные материалы вместе с бригадиром: часто у них есть скидочные карты с хорошим процентом, а еще «свои» продавцы на строительных рынках.
Например, на ремонт ванной комнаты размером 2 × 2 метра необходимо 3—4 мешка плиточной затирки. В строительном магазине мешок стоит 180 Р . Мой отец покупает затирку на строительном рынке: берет часто и много, продавец его знает и просит за мешок 120 Р .
Бригадир убережет от мнимой экономии: если купить дешевый клей для обоев, он может оказаться некачественным — обои просто отклеятся со временем. Поэтому бригадир посоветует не экономить на клее, а купить простые обои.
Как оплачивать
Ремонт делится на несколько этапов: демонтаж, монтаж коммуникаций, возведение перегородок, выравнивание полов, стен и потолка, чистовая отделка. Если вы договорились с бригадиром работать поэтапно, то оплачивать работу тоже нужно поэтапно: сняли старые обои — оплатили, заменили проводку — вот вам еще перевод.
Каждый этап лучше указать в договоре и смете: так будет проще понять, сколько потратили на материалы и работу. Мой отец сохраняет все чеки для промежуточного отчета, поэтому всегда может ответить на финансовые вопросы заказчиков.
Сначала читать, потом подписывать
Как быть, если что-то пошло не так
По всем вопросам общайтесь только с бригадиром: он связующее звено между вами и рабочими. Если вам не понравилось, как рабочий поклеил обои, позвоните бригадиру и расскажите ему об этом. Все, теперь это не ваша проблема: если обои действительно наклеены криво, бригадир решит вопрос с рабочим без дополнительных трат с вашей стороны.
Задача бригадира — быстро и качественно закончить объект. Если вы делаете мелкий ремонт, среди строителей бригадира может не оказаться — спросите, кто из них главный, и ведите переговоры с ним.
Как найти подрядчика для строительства дома и не остаться без денег
Человек, который решает построить загородный дом, неизбежно сталкивается с трудностью выбора подрядчика, которому доверят стройку. Найти добросовестную компанию — дело непростое, есть шанс столкнуться с непрофессионалами или мошенниками. Чтобы избежать таких ситуаций, собрали вместе с экспертами несколько правил взаимодействия с подрядчиками.
Речь в основном пойдет о ситуациях, когда человек (заказчик) обращается в строительную компанию. Взаимоотношения с частными бригадами, которое практически не регулируются, в данной статье не рассматриваются.
Муки выбора: где искать строителей
Интернет и тематические форумы
Один из первых вопросов, который возникает при строительстве дома, — где искать хорошего подрядчика. Начать поиск можно в интернете, изучив сайты компаний и тематические формы. Но не стоит забывать, что сайт для строительной компании — это способ продвижения и рекламы. Создать красивую страничку, разместить построенные домики (картинки вполне могут быть заимствованы из открытых источников — вплоть до иностранных сайтов или каталогов конкурентов), сгенерировать отзывы с фото — нетрудно, но это еще не показатель надежности, отмечает гендиректор компании-производителя сборно-панельных домов Valdek Дмитрий Апанасенко.
«Большое количество хвалебных отзывов на просторах интернета, скорее, должно насторожить, чем обрадовать. Многие крупные компании просто нанимают SMM-специалистов для генерирования положительных отзывов в интернете. Еще один повод насторожиться: большое число отрицательных отзывов, особенно с однотипными ситуациями», — отметил он.
Можно обратиться и к обзорам тематических блогеров. Ориентироваться только на их советы и рекомендации, конечно, не стоит — среди блогеров не так много реальных строителей с опытом и компетенцией. А вот рекомендации знакомых и соседей о строительных компаниях лучше учесть — так можно получить реальный отзыв и оценить качество строительных работ.
Выставки и рекомендации
Еще один способ найти подрядчика — посетить тематические выставки — «Малоэтажная страна», Open Village и другие. Обычно такие выставки представляют собой «улицу» с образцами домов-офисов от различных компаний. Здесь можно получить консультацию и ознакомиться с примерами работ. Подобные выставки могут быть интересны тем, кто хочет разобраться в строительных технологиях, понять, какой именно конфигурации нужен дом. Но не следует забывать, что это выставка, и на ней представлены рекламные объекты.
«Участие в выставке не гарантирует стопроцентную порядочность застройщика, потому что вход здесь относительно недорогой. Компания может только появиться, поставить стенд и сказать — «мы строители». Хотя мы в этом плане стараемся проводить жесткий отбор», — отметил основатель проекта Open Village Владислав Копица.
Подходить к выбору лучше комплексно: изучить сайт компании, отзывы в интернете, съездить на выставку и обязательно — в офис компании. «Я рекомендую познакомиться с руководством, чтобы понимать, кто будет отвечать за строительство вашего дома. Обязательно посмотрите на строящиеся объекты — и не на один, а на несколько. Это позволит понять, как компания выстраивает строительный процесс, какие специалисты заняты на стройке», — советует Владислав Копица.
Бригада VS строительная компания
Бригаду для строительства дома люди, как правило, ищут с целью экономии. Но риски недостроя и некачественной работы в данном случае очень велики, отмечает Владислав Копица. Даже если у бригадира есть ИП и с ним заключили договор, взыскать с него средства в случае проблем со стройкой сложно. Часто договора нет вообще, действуют только устные соглашения. «По моим оценкам, если искать бригаду, то только 20% шансов, что дом будет построен качественно, 80% — что будут проблемы со строительством. Работа со строительной компанией — наоборот, 80% шансов на успех, и 20% — на проблемы. Но и здесь многое зависит от уровня строительной компании», — отметил эксперт.
На что ориентироваться при выборе подрядчика
Выбирая подрядную организацию, важно оценить ее опыт работы — количество лет на рынке в едином юридическом лице и число построенных объектов, советует эксперт. Юридическую благонадежность можно проверить с помощью аналитических сервисов, например, СПАРК. «Современные программы анализируют индекс благонадежности, отражают судебные процессы, как в активной фазе, так и прошедшие — немаловажная, кстати, информация для анализа. Возможность пообщаться с реальными клиентами также очень важна», — отметил глава Valdek.
По словам основателя проекта Open Village, желательно, чтобы опыт работы составлял не менее пяти лет, и за все это время не менялось название компании. «Если у компании пять лет опыта и ни одного судебного разбирательства, это уже неплохой показатель. Если же компания меняет постоянно названия — это должно насторожить заказчика», — пояснил он.
Определить добросовестность компании можно исходя из цены, за которую берутся построить дом. Если цена заметно ниже рынка — повод искать дальше. «Обычно компания дает минимальную цену, если собирается потом «отбить» все допработами, или качество материалов не будет соответствовать заявленным. Я рекомендую спросить подрядчика, почему такая низкая цена и проконсультироваться с другой компанией, у которой, наоборот, цена выше, и сравнить, что предлагают клиенту в одном и другом случае», — добавил Копица.
Ни одна профессиональная строительная компания не назовет точную стоимость стройки без проекта дома и сметы, напоминают опрошенные эксперты. Исключение составляют готовые домокомплекты с завода — стоимость такой продукции прозрачна уже на начальной стадии обсуждения.
Комментарий юриста
Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:
— При самостоятельном поиске подрядной организации существуют две опасности: наткнуться на фирму-однодневку и на недобросовестного подрядчика. Я советую проверять компанию на наличие судебных споров и исполнительных производств. Не будет лишним ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, в ней необходимо обратить внимание на дату создания компании. Вся эта информация общедоступна.
При личном визите в офис компании попросите встречи с директором, чтобы удостовериться в его реальности, ознакомьтесь с портфолио или спросите контакты бывших заказчиков. Это не гарантирует отсутствие проблем в будущем, но, как минимум, покажет серьезный настрой к контролю над процессом и, есть вероятность, что недобросовестные компании сами не захотят с вами сотрудничать.
Договор дороже денег
Залог успешного строительства дома — грамотно составленный договор (то, что он должен быть в принципе — условие обязательное, подчеркивают эксперты). Самое важное — правильно прописать ответственность сторон: кто и за что отвечает и в какие сроки, а также указать порядок оплаты.
Нужно перепроверить, с каким юрлицом заключается договор. «Например, компания называется «Строитель», а в договоре написано «Строитель Балашиха». Такого быть не должно. Также встречаются компании, которые проект делают на одно юрлицо, а на строительные работы заключаются с другим юрлицом. Хотя сам застройщик утверждает, что это одно и то же. Но когда возникают проблемы, в процессе разбирательств выясняется, что это две абсолютно разные компании. На это надо обращать внимание», — указал Владислав Копица.
Нелишним будет привлечение юристов для понимания возможных подводных камней, добавил Дмитрий Апанасенко. При составлении договора обязательно нужно указать порядок оплат — все работы стоит разделить на этапы и привязать оплату к исполнению данных работ. Последующие оплаты осуществляются только после закрытия предыдущих работ. «Стоит быть внимательным при обсуждениях стоимости будущего дома — если подрядная организация соглашается на все ваши условия, охотно снижает стоимость по вашему желанию — это скорее повод для грусти, чем для радости», — рекомендует эксперт.
Комментарий юриста
Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:
— Подрядные работы, заказчиком которых выступает физлицо, регулируется законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Основная проблема при разрешении споров с подрядными организациями в том, что заказчики обычно поверхностно подходят к вопросу юридического оформления таких отношений. Каждый должен понимать три основных момента: договор, оплата и приемка работ. Устная договоренность с подрядчиком не дает никаких гарантий, и вернуть потраченные деньги, даже в суде, будет сложно.
Обязательно заключайте договор и прописывайте в нем все этапы, сроки и цены. Если подрядчик предоставляет свою форму договора, внимательно изучите ее. Обычно такие договоры прорабатывают штатные юристы, и в них прописано множество возможных «лазеек» для подрядчиков. Если вы заключаете договор с небольшой компанией или частным лицом, есть шанс внести свои корректировки в договор.
Документально закрепляйте оплату за работы: в случае безналичного перевода всегда указывайте назначение платежа. Если это наличные, у вас должно быть подтверждение передачи денежных средств в виде кассового чека или расписки.
Будьте внимательны и не торопитесь подписывать акт приемки работ. После его подписания без замечаний, дальнейшие требования можно предъявить лишь в рамках гарантийных обязательств. Если у вас имеются какие-то замечания, пропишите их в акте, это обезопасит вас в случае возникновения претензий к подрядчику.
Контроль за стройкой
В процессе строительства дома нужно обязательно иметь точки контроля — это тоже лучше указать в договоре. К примеру, это могут быть видеотрансляции с участка (в режиме реального времени) или фотоотчеты, которые должен присылать подрядчик. Но лучше периодически посещать стройку самостоятельно. «Я рекомендую человеку самостоятельно не принимать работы, лучше воспользоваться услугой «технического надзора». Человеку без компетенции в строительстве сложно понять, насколько качественно выполнены работы, соответствуют ли стройматериалы заявленным в проекте и так далее. Специалисты помогут проконтролировать этот процесс», — добавил основатель проекта Open Village.
Еще один лайфхак от экспертов — приступать к планированию и поискам подрядчиков задолго до самого строительного сезона. «Осенью и зимой можно заняться проработкой проекта и подбором подрядной организации, изучать все аспекты, которые описаны выше. Тогда в сезон вы приступите к строительству дома с продуманным проектом, точной сметой и хорошей подрядной организацией», — заключил гендиректор компании Valdek.
Как выбрать строительную бригаду?
Прежде всего, точно решите, каков бюджет на строительство. От этого зависит квалификация и опыт подрядчиков, которых вы сможете привлечь.
Понять, хватит ли имеющихся денег на «дом мечты», невозможно без сметы, а смета невозможна без проекта.
Допустим, у вас нет проекта, а есть лишь эскиз внешнего вида, примерная планировка дома и общие представления о его площади, конструктиве и инженерных системах. Запрашивая у подрядчиков информацию о цене, вы столкнётесь с одной из таких ситуаций:
- Крупные и средние компании откажутся говорить о цене, предложат сделать проект (или выбрать из типовых проектов, подготовленных ими) и только после этого посчитать стоимость.
- Мелкие компании и частные бригады могут обозначать определённые суммы, но, скорее всего, они будут сильно заниженными, ведь для таких застройщиков самое главное – сделать вам предложение, которое будет заведомо дешевле, чем у конкурентов. Реальная же стоимость дома будет в разы больше, либо за указанную сумму вы получите лишь коробку здания.
Помимо бюджета, определитесь и со сроками начала и окончания строительства. От этого также зависит ценовой диапазон и профессиональный уровень исполнителей, которых вы сможете привлечь.
Что выбрать: бригаду или компанию?
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа подрядчиков. И есть конкретные случаи, которые могут отличаться от общего правила. Фирма – это не гарантия высокого качества работ, а бригада – не обязательно дёшево.
Частная бригада: плюсы и минусы
Её главный плюс:
· Низкая стоимость работ. Бригада почти всегда дешевле фирмы, ведь ей не нужно содержать штат архитекторов, инженеров, специалистов технадзора или снабженцев, не нужно платить за аренду офиса или вкладываться в рекламу. И если вы найдёте высококвалифицированную бригаду за приемлемые деньги – считайте, вам крупно повезло.
Однако привлечение бригады связано с рядом сложностей и ограничений:
· Бригады, как правило, не занимаются проектированием. Если у вас нет проекта, то придётся привлекать стороннюю проектную организацию. И конечно, выбирать бригаду, которая хорошо умеет читать чертежи.
Получить бесплатный авторский проект загородного дома площадью от 55 до 297 м 2 из газобетона YTONG можно здесь
· Смета от бригады может оказаться неполной. Даже подробная смета, озвученная бригадой перед началом работ, в процессе строительства зачастую увеличивается, поскольку могут появляться дополнительные материалы и работы, о которых прораб изначально умолчал или забыл. Например, аренда строительных лесов или техники, доставка и разгрузка материалов, вывоз мусора и пр. В большинстве случаев бригада предоставляет примерную смету на материалы, и тогда по ходу строительства что-то приходится докупать, а что-то закупается с избытком, и потом требует утилизации. Из-за дополнительных расходов стоимость строительства с привлечением бригады может приближаться к сумме, которую пришлось бы отдать фирме.
· Потребуется технадзор. Даже если рабочие добросовестные и с большим опытом, а прораб кажется отличным специалистом и прекрасным человеком, надо понимать, что главная задача бригады – заработать деньги, в то время как ваша – получить качественный дом. Поэтому имеет смысл потратить сравнительно небольшие деньги на независимого эксперта, который будет контролировать работу бригады, представляя ваши интересы. Или вам надо будет заниматься технадзором самостоятельно, но для этого нужны серьёзный багаж знаний по строительству и инженерным системам, а также вагон свободного времени.
· Придётся решать множество организационных вопросов. Надо обеспечить бригаду жильём, технической водой, электричеством. Организовать подъезд техники к стройплощадке. Контролировать качество доставляемых материалов, их размещение на участке, вывоз мусора. Согласовать спорные моменты с поселковой администрацией. И многое другое.
· Бригада редко может выполнить весь комплекс строительных работ. Понадобится привлекать других подрядчиков для решения конкретных задач. В этом есть свой плюс: мастера узкого профиля обычно лучше выполняют работу, чем широкопрофильные специалисты. К тому же такие мастера имеют необходимый специализированный инструмент, которого нет у бригады. Но минус тоже очевиден: вам придётся самому искать исполнителей и общаться с ними, что отнимет много времени. И даже если прораб порекомендует кого-то, организационные вопросы всё равно решать вам. Совет: если вы привлекаете к каждому этапу строительства отдельную бригаду, то просите следующих исполнителей принимать работу у предыдущих. Тем самым при обнаружении «косяков» вы исключите споры о том, кто виноват и за чей счёт переделывать.
· Гарантия на работы будет условная. Даже если вы подписали договор. При возникновении проблем по окончании строительства будет сложно заставить прораба оперативно решить их. И тем более привлечь его к ответственности. К тому же прорабы любят менять номер телефона, уезжать на родину – в ближайшее зарубежье и т.п.
Как отличить профессиональную бригаду от «шабашников»?
1. У профессионалов есть портфолио с выполненными объектами. Впрочем, фотографии могут оказаться «фейковыми», из чужих портфолио, поэтому по возможности посетите какой-то из построенных объектов и пообщайтесь с владельцем дома, узнайте его мнение о работе бригады. И сами оцените качество строительства: если что-то не нравится, не надейтесь, что вам сделают лучше.
2. Узнайте, где обучались прораб и мастера из бригады. Возможно, у них нет никакого строительного образования, и весь опыт они получали «на коленке». Тогда есть риск, что все их объекты – это тиражирование грубых ошибок.
3. Задайте несколько вопросов про выбранную технологию строительства, на которые вам точно известны правильные ответы. Если прораб ответит неправильно и будет утверждать, что «всегда так строили – и никаких проблем», то лучше не обращаться к таким «специалистам».
4. Задайте вопросы по плюсам и минусам различных строительных и отделочных материалов: бригада с опытом хорошо разбирается в марках и имеет свои предпочтения. У бригады с малым опытом нет предпочтений, она согласна работать с любыми материалами, которые купит заказчик.
5. Узнайте, каким инструментом работает бригада. Чем его больше – тем лучше. Ещё лучше, если есть несколько инструментов, выполняющих одну и ту же функцию, – это свидетельствует о серьёзном подходе к делу. Самый лучший вариант, когда у бригады есть узкоспециализированный инструмент, – это признак высокого профессионального уровня. И ещё: если бригада работает исключительно дешёвым инструментом, в том числе под брендами известных сетевых гипермаркетов, есть повод усомниться в её профессионализме.
6. Качественная бригада не будет строить по ценам ниже средних по рынку. Если цена занижена, есть риск, что вас хотят «развести» на деньги. Подозрение вызывают и те, кто просит слишком большой аванс за работу. Не хотят ли они исчезнуть вместе с деньгами? Оплачивайте все работы поэтапно, а аванс вносите только небольшими суммами, достаточными для проживания бригады на объекте. Никогда не отдавайте крупные суммы до того, как работы будут выполнены!
7. Добросовестные подрядчики не откажутся заключить договор и указать в нём подробную смету с видами, объёмами и стоимостью работ. Обязательно пропишите в договоре сроки строительства и штрафные санкции на случай, если работы не выполнены в срок.
Павел Тетеревятников, мастер-демонстратор YTONG (Xella Россия):
«Выбирая бригаду для строительства дома из газобетона, выясните, насколько хорошо мастера знают технологию укладки этого материала. Задайте ряд вопросов:
1. Как рабочие фиксируют блоки – на обычный цементно-песчаный раствор, клей для тонкошовной кладки или пеноклей? Производители рекомендуют для наружных стен клей для тонкошовной кладки. Некоторые бригады укладывают блоки на пеноклей, но это требует особого мастерства. Обычный цементно-песчаный раствор применять не следует, иначе швы в кладке будут толстыми, и через них будет теряться тепло из дома.
2. Чем бригада наносит клей? Если обычными зубчатыми шпателями – это говорит о недостаточном опыте мастеров по работе с тонкошовными кладками. Таким шпателем проблематично добиться шва одинаковой толщины по всей кладке, отсюда – повышенный расход клея, риск деформации кладки, дополнительные теплопотери. Профессионалы работают специальным инструментом – кельмами, которые гарантируют одинаковую толщину шва. Такие кельмы не продаются в обычных магазинах, их можно купить у производителей газобетона. Если у бригады есть кельмы, значит, они разбираются в технологии возведения дома из газобетона.
3. Как устраняют перепады между соседними блоками, если они появились? Ответ «с помощью клея» неправильный. Правильный – с помощью специального рубанка по газобетону.
4. Как бригада армирует кладку? Штробы для арматурных прутов должны быть сечением от 30 х 30 мм до 40 х 40 мм в зависимости от диаметра арматуры, для заполнения следует использовать обычный цементно-песчаный раствор. Штробы сечением менее 30 х 30 мм — неправильное решение. У профессиональных бригад обязательно должны быть электрические штроборезы и пилы — это ускоряет работу с газобетонными блоками.
5. Сколько кубов газобетона могут уложить за день? Средняя выработка профессиональных строителей – 3 куба (при работе на верхних уровнях тратится время на установку лесов, и темп кладки падает). Бригада из 4 человек должна укладывать не менее 10 кубов в день. Если рабочие не могут обеспечить такой темп, стоит поискать более опытных исполнителей. Уточните, сколько мастеров в бригаде кладочников? Для небольшого дома (10 х 10 м) достаточно 5 человек. Если рабочих больше, они будут мешать друг другу, и стройка замедлится.
6. Где обучались строительному делу? Самоучки или люди с образованием? У многих производителей материалов и технологий есть обучающие курсы. Например, по кладке газобетона, монтажу кровли, штукатурным работам, инсталляциям сантехнического оборудования и пр. Если у мастеров есть сертификаты об окончании курсов – это весомый аргумент в их пользу».
Полную информацию о технологии возведения дома из газобетона можно получить на курсе по строительству из YTONG. Также в каталоге наших товаров вы можете найти армированные газобетонные перемычки.
Еще большее интересных статей
12 советов по планированию загородного дома
Как расположить дом на участке? Где планировать гараж? Нужны ли подвал и мансарда? И ответы на другие вопросы
Чек-лист: выбираем бригаду для строительства дома
Фото: prostroika.info
Выбор подрядчика для строительства вашего дома — задача очень ответственная. Ведь от квалификации строителей будет зависеть то, насколько уютным и комфортным будет ваше гнездышко и сколько средств в него придется вкладывать впоследствии — на текущий ремонт, чтобы поддерживать дом в идеальном состоянии. Можно пойти двумя путями — обратиться в строительную компанию (это будет дороже, но рисков меньше) или нанять частную бригаду (как правило, это обойдется дешевле, но риски нарваться на неквалифицированного исполнителя выше). Предлагаем вам первоначальный чек-лист, по которому стоит пройтись, прежде чем заключать договор на строительство с частной бригадой, а еще рассмотрим плюсы и минусы работы с такими подрядчиками.
Один плюс и несколько минусов обращения к частной бригаде
Главный плюс заказа строительства у частной бригады — меньшая цена, чем если бы вы обратились к строительной компании. Это связано с тем, что «шабашникам» не нужно снимать офис, размещать рекламу и поддерживать штат бэк-офиса. Они работают на себя, и поэтому берут деньги исключительно за производимые работы.
Минусов такого выбора больше, чем плюсов. Все нижесказанное вовсе не значит, что частная бригада — это заведомо провальный путь. Сотни и тысячи домов в Татарстане строят частные бригады, и их хозяева остаются довольными. Но вот о чем нужно помнить, принимая такое решение.
Во-первых , бригады редко занимаются проектированием дома. А значит, либо строить придется по чертежам, которые вы нарисуете вместе с бригадиром сами, либо проект надо будет заказывать у профессиональных архитекторов (и в этом случае бригада должна еще и уметь прочитать такой проект).
Во-вторых , лучше будет заказать технический надзор. Не обладая необходимыми знаниями, вы вряд ли сможете сами проконтролировать все тонкости процесса строительства, не заметите грубейших ошибок и в итоге можете столкнуться с тем, что дом нужно будет доделывать (если не переделывать). Поэтому для ведения проекта безопаснее всего будет нанять прораба — профессионала, который будет следить за качеством работы бригады и решать все возникающие вопросы. А это повлечет за собой дополнительные траты.
Вам самим придется решать вопросы с бытовкой для строителей, с подвозом материалов, с питанием работников и обеспечением их безопасности. Фото speczakaz.info
В-третьих , вам самим придется решать вопросы с бытовкой для строителей, с подвозом материалов, с питанием работников и обеспечением их безопасности. В случае строительной фирмы вы получаете строительство под ключ, в случае бригады многие вопросы ложатся на ваши собственные плечи.
В-четвертых , даже при наличии договора гарантии на выполненные работы в случае частных строителей будут довольно условными. Если что-то пойдет не так, вы устанете бегать по всей республике за бригадиром, который не хочет исправлять допущенные ошибки: юридические рычаги гораздо серьезнее работают в случае юрлица, чем в случае договоренностей одних частных лиц с другими.
В-пятых , очень редки и ценятся чуть ли не на вес золота бригады, которые действительно могут построить дом под ключ. Чаще бывает так, что какие-то виды работ строители делать не могут — например, обустроить подъездные дороги или развести в доме электричество. Для этого придется нанимать уже другую бригаду — а это означает, что хлопот будет вдвое больше.
10 вопросов, которые надо задать бригадиру
Итак, если вас не страшат вероятные риски — вот о чем стоит спросить бригадира, прежде чем заключать договор на строительство с частными строителями.
- Какова будет окончательная цена строительства?
Если вам сразу же, не выезжая на участок, называют точную стоимость работ и мамой клянутся, что она ни в коем случае не изменится, то нужно насторожиться — или бригадир лукавит, или не имеет достаточного опыта. Строительство дома — процесс индивидуальный для каждого дома и для каждого участка. Всегда надо закладывать определенный (но небольшой) «разброс» на случай, если строители столкнутся с непредвиденными сложностями. Поэтому изначально вам могут назвать только примерную стоимость.
А еще в договоре должна присутствовать смета с видами, объемом и примерной стоимостью работ — чтобы вы видели, из чего конкретно складывается общая цена строительства. По пунктам: «устройство фундамента», «кладка кирпича», «установка стропил» и т.д.
Как нанять бригаду, чтобы ваш дом никогда не построили. Разбираем популярные ошибки
Строительство дома – это важное событие для любого человека, в которое нужно вложить не только все свои силы и душу, но и большие деньги. Поэтому, чтобы все было сделано качественно и в срок, нужно найти надежного исполнителя.
Хороший дом невозможно построить с помощью недобросовестных строителей. Они сделают все, чтобы как можно сильнее затянуть сроки сдачи объекта и получить от вас больше денег.
Рассказываем о самых распространенных ошибках при найме бригады, которые приносят больше всего проблем и в итоге влетают в копеечку.
Не проверять рекомендации, отзывы и прошлые работы бригады
Обычно бригаду ищут через знакомых и друзей, которые уже построили дом, или в интернете, откликаясь на первое же объявление. Принцип сарафанного радио может сработать и в положительную сторону, но вы все равно рискуете нарваться на непрофессионалов.
Если уж взяли контакты бригады у друзей, не поленитесь приехать и посмотреть, что именно они построили и как. Возможно, ваши знакомые непривередливы или просто не разбираются, чтобы заметить ошибки строителей.
В интернете полно сайтов и сервисов, которые находят нужных специалистов. Однако перед тем как сделать свой выбор, обязательно проверьте отзывы, рекомендации и фотографии работы бригады. У надежных и добросовестных строительных фирм должен быть сайт с примерами завершенных проектов, сертификатами и полным перечнем услуг с ценами.
Не делать проект, а доверить все строителям
Большинство людей стараются сэкономить, поэтому часто не покупают готовый или не заказывают индивидуальный проект дома. Кажется, что можно обойтись просто рисунком из интернета или схематическим изображением. В итоге получается не дом мечты, а что-то похожее на барак или общежитие с разваливающимся фундаментом.
У строительной бригады нет архитектурного образования, поэтому строители вряд ли понимают, как и что рассчитывать. Вы рискуете получить не просто ненадежный фундамент, кривые стены, слишком крутую лестницу и откровенно неудачную планировку – вам сдадут объект, который опасен для проживания из-за несоблюдения строительных норм.
Если не хотите терять деньги, лучше закажите проект или купите готовый, в противном случае исправление ошибок строителей выйдет дороже.
Не заключать договор и обходиться устной договоренностью
Конечно, гораздо легче не составлять и не подписывать никакие документы. Особенно хорошо это понимают те строители, которые не собираются соблюдать сроки, отвечать за брак в работе и отдавать материалы, оказавшиеся лишними. Вы можете договориться на словах, только потом не удивляйтесь, когда бригадир будет с честными глазами утверждать, что аванс им не выдавали или стройматериалы они не получали. Доказать обратное вы все равно не сможете.
Подписанный со строительной бригадой договор – это способ контролировать стройку, поэтому обязательно включайте туда сроки проведения работ, обязательства сторон, порядок расчета и разрешения споров, а также выполнение строительства по всем действующим строительным нормам. Если что-то пойдет не так, вы всегда можете обратиться к договору, который поможет разобраться в ситуации. Кроме того, наличие подписанного договора говорит о профессионализме и добросовестности бригады.
Не составлять смету
Еще один пункт, на котором все хотят сэкономить, а в итоге получается наоборот. Можно, конечно, составить смету «на коленке», прикинув примерно, сколько нужно стройматериалов и каких. А потом, если что, добавлять по необходимости. На это с радостью согласится бригада, потому что так легче покупать лишний материал и, например, забирать его себе.
В смете, которая прилагается к договору, должны быть указаны все виды работ, их объем и цена. В нее обязательно закладывается и некоторая сумма на непредвиденные расходы. Только подробная смета покажет вам реальную стоимость строительства вашего дома.
Бросить все на самотек и не контролировать стройку
Если вы забросите строителей на объект, а сами приедете только один раз, чтобы принять готовый дом, потом не удивляйтесь «сюрпризам», которые не сразу заметны. Но это в лучшем случае. В худшем вы просто обнаружите наполовину несделанную работу и услышите от бригады кучу причин, почему они не успели в срок.
Конечно, не стоит каждую секунду стоять над душой у строителей, но они должны понимать, что вы все контролируете. В идеале стоит приезжать раз в несколько дней и смотреть за сроками выполнения работ, соблюдением технологий, контролировать расход материалов.
Также не забудьте составить акт освидетельствования скрытых работ, чтобы проверить качество выполнения, например, электропроводки, теплых полов, коммуникаций, отопления и водопровода. Для этого можно пригласить эксперта из специализированной фирмы.
Если вы понимаете, что ваших знаний и навыков не хватает для оценки качества строительных работ, наймите специалиста, который будет за этим следить. В любом случае это дешевле, чем потом переделывать ошибки недобросовестной бригады.
